家住西北某市的伍女士，在上世纪60年代自建了一处房屋，长期居住并用于经营。1994年，她就向有关部门提交了办理土地证、房产证的申请报告，但由于历史原因，至今未办理相关规划和权属手续。2018年，辖区城管部门下发整改通知后不久，房屋被强制拆除。

伍女士起诉后，一审、二审、再审法院均认定强拆程序违法，但同时以 “房屋无合法权属证明、不能证实为合法建筑” 为由，驳回了她的赔偿请求。案件经省级人民检察院提请、最高人民检察院抗诉，最终由最高人民法院提审，作出（2025）最高法行再399号行政裁定：撤销三级法院全部判决，发回原一审法院重审。

这起案件的核心裁判规则，和每一位有自建房、老房屋的普通人都息息相关。

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一、强拆没人认账？谁实施、谁有责，不能互相甩锅

很多老百姓遇到强拆，最头疼的就是 “不知道该告谁”：多个部门在场，事后却互相推诿，都说自己没拆。

最高法在本案中明确了被告认定规则：没有强制拆除决定书的，以具体实施强制拆除行为的行政机关为被告；只要现有证据能初步证明其参与实施，就可以列为被告。

本案中，区城管局是辖区内规划违法的法定查处机关，事前就下发了整改通知书；街道办事处自认参与了前期摸排、现场维持秩序，且有工作人员在拆除现场。两机关虽都否认实施拆除，但既拿不出证据自证清白，也指不出真正的拆除主体。法院据此认定两机关均为适格被告，于法有据。

简单说：遇到不明主体强拆，不用怕找不到被告，谁有执法职责、谁出现在现场、谁事前发了通知，就可以先告谁。

二、老房算不算违建？不能用2008年的法律管60年代的房

“没证就是违建” 是很多人根深蒂固的误区，也是不少拆违案件的争议核心。但法律有一条基本原则：法不溯及既往—— 不能用今天的规定，去约束昨天的行为。

我们现行的《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月1日才施行，要求建房必须办理建设工程规划许可证。但伍女士的房屋建于上世纪60年代，彼时国家尚未出台统一的城市规划许可制度。当地查处违法建筑的地方性法规也明确规定：法规施行前已建成的房屋，是否属于违法建设，要依照建设当时的法律法规认定。

最高法在裁定中指出，行政机关直接适用2008年的《城乡规划法》，认定几十年前建成的房屋属于违法建筑，属于典型的适用法律错误。对于历史遗留房屋，应当充分考虑建成年代、当时的审批政策、是否经过基层单位认可等因素，不能简单以 “无证” 直接定性为违建。

三、无证房被强拆，真的一分钱都不赔？当然不是

原审法院驳回赔偿请求的核心理由，是 “原告不能证明房屋是合法建筑”。但最高法明确：这个举证逻辑和裁判标准是错的。

首先，行政机关认定违建、实施强拆，本就应当先查清房屋建设时间、是否符合当时规定、是否严重影响规划，而不是先拆了再说。本案中，行政机关既没查清房屋建成年代，也没评估对规划的影响，更没有依法作出正式的违建认定，强拆本身就主要证据不足。

其次，对于因历史原因形成的无证房屋，不能 “一刀切” 不予赔偿。我国规划管理制度是逐步完善的，很多老房无证不是房主的过错，而是政策衔接、部门职能调整等历史原因造成。房主早年曾提交办证申请、房屋长期合法使用经营的，行政机关违法强拆造成财产损失的，依法应当承担赔偿责任。

原审法院在未查清房屋建设背景、行政管理状况、实际使用情况的前提下，仅凭 “没有权属证明” 就驳回全部赔偿请求，属于认定事实不清、适用法律错误。

四、案例启示

这起最高法再审案件，给所有人划清了三条维权红线：

1.无证≠违建，尤其是2008年《城乡规划法》实施前建成的房屋，要结合历史背景判断，不能直接推定违法；

2.强拆必须走程序，违建认定、限期拆除公告、陈述申辩权、救济期限一个都不能少，程序违法的强拆同样要担责；

3.违法强拆就要赔，即便房屋手续有瑕疵，也不能成为行政机关违法强拆、不予赔偿的理由。

结语

遇到拆违纠纷时，建议先保留好房屋建设、使用、沟通的全部证据，及时通过法律途径主张权益，别让 “无证” 两个字，轻易掩盖了违法强拆的本质。

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