无证即违建、一刀切式认定，是当下部分乡镇街道查处违法建设时的惯性思维。但经村委会许可、建于集体建设用地上的无证自建房，真的必须拆除吗？律师团队代理的一起案件中，法院对这一问题给出了明确回应。

【基本案情：近20年自建房突遭限期拆除】

1995年起，委托人牛先生租赁某村972平方米闲置养殖用地，2006年续签《土地租赁协议》，约定用于养殖或仓储，租期25年。此后，他在地块上陆续建造4栋砖混彩钢结构房屋，总面积300平方米。

2024年5月，镇政府现场检查后函询规自部门，确认房屋未取得乡村建设规划许可证，随即作出《限期拆除决定书》，责令3日内自行拆除，否则强制拆除。牛先生认为，房屋建于2008年《城乡规划法》实施前，应区别对待，遂委托律师起诉，请求撤销该决定。

【律师解析：违建认定不清，拆除决定违法】

庭审中，镇政府坚持认为，房屋未取得规划许可，依《B市城乡规划条例》即可认定违建并拆除。但代理律师指出：

用地合法性：房屋建于村庄建设用地，未占用农用地，且村委会2006年签订租赁协议、2022年出具证明，认可建设沿革；

用途合理性：部分房屋仍用于养殖和堆放饲料，未完全改变土地用途；

历史遗留因素：房屋建造于《城乡规划法》实施前，属存量无证建筑，与“私搭乱建”有本质区别；

比例原则违反：限期拆除是最严厉处置措施，镇政府未考虑房屋实际情况，处置明显不合理，违反行政法比例原则。

【案件结果：法院判决撤销拆除决定】

2025年1月，法院审理认为，镇政府未充分考虑房屋用地性质、历史成因及实际用途，认定违建事实不清、证据不足，处置措施不符合比例原则，判决撤销《限期拆除决定书》。

【正山提示：存量无证房处置需兼顾历史与现实】

处置原则：存量无证房屋应遵循“最小损害原则”，优先采取补办手续、部分拆除等温和措施，而非直接限期拆除；

维权要点：核查用地性质，确认是否属于集体建设用地；收集村委会许可、历史使用证明等证据，证明建设合理性；主张《城乡规划法》实施前的历史遗留因素，要求区别对待；

未雨绸缪：增强产权意识，尽早为存量无证房屋申请补办规划、建设手续，从根源上消除违法风险。

本案表明，行政机关查处违法建设时，需综合考量用地合法性、历史成因、实际用途等因素，避免“一刀切”式执法。当事人遇此类情况，应及时委托专业律师，通过法律途径论证房屋特殊性，争取合理处置方案。