在农村建房或搭建设施时，未办理规划许可的情况并不少见。但仅凭这一点就能直接认定为违建并强制拆除吗？律师团队代理的案件显示，法院对此有不同看法——行政机关需综合历史背景、用地性质和实际用途作出判断，不能"一刀切"。

【基本案情：养殖用地上的300平米建筑被指违建】

牛先生于2006年与BJ市某村村委会签订《土地租赁协议》，约定租赁972平方米土地用于养殖或仓储，租期25年。他在该地块上填平荒坑，建造4栋共301.44平方米的砖混及彩钢结构建筑，实际用于养殖和存放饲料。

2024年5月，镇政府检查后认定建筑未取得乡村建设规划许可证，属于违法建设，作出《限期拆除决定书》。牛先生认为，房屋建设基于村委会要求和环境整治项目，且用途合法，镇政府认定面积有误、未考虑历史因素，遂委托律师起诉。

【法庭交锋：未办证≠必须拆，三大争议焦点厘清】

镇政府主张：

程序合法：已履行现场检查、勘验、询问等程序；

法律适用：《城乡规划法》规定，未取得规划许可即属违建，应拆除。

律师反驳：

用地性质明确：土地租赁协议约定为养殖/仓储用途，且部分建筑仍在用于养殖，未改变土地用途；

历史背景特殊：建筑建于2006年，早于《城乡规划法》（2008年实施），属存量建筑；

面积认定错误：镇政府测量的3号房屋面积与实际不符，基础事实认定不清；

比例原则违反：直接限期拆除未考虑建筑用途的合理性，处置措施过于严厉。

【法院判决：撤销限拆决定，三大理由释明裁判逻辑】

事实认定瑕疵：镇政府未充分举证证明建筑全部用于居住，且存在面积测量错误，属"主要证据不足"；

历史因素忽略：建筑形成于《城乡规划法》实施前，且经村委会许可，应区别于新增违建；

用途合理性未考量：建筑实际用于养殖，符合土地租赁协议约定，未损害公共利益。

法院最终判决撤销《限期拆除决定书》，认定镇政府仅以"未办证"为由拆除建筑，未综合评估实际情况，属违法行政。

【提示：遇"违建"认定，这3步维权关键】

核查用地属性：确认土地性质（耕地/建设用地）、租赁协议约定用途，证明建设行为的合理性；收集村委会许可文件、历史使用记录，佐证建设的合法性基础。

聚焦程序违法：检查行政机关是否履行告知、听证、送达等程序；若未取得规划许可，可主张"因历史原因未办理"，要求限期补办而非直接拆除。

主张比例原则：强调建筑未占用耕地、未影响规划实施、未损害公共利益；要求行政机关采取"最小损害"措施（如部分拆除、补办手续），而非直接强拆。

本案揭示，行政机关认定违建时需遵循"实质审查"原则，不能仅凭单一要件下定论。当事人遇此类情况，应在专业律师指导下，从用地历史、实际用途、程序合法性等多维度论证，争取合法权益最大化。