商品房销售中，红线外配套设施的宣传边界始终是纠纷高发点，购房者以虚假宣传为由申请市场监管部门查处，行政机关的履职行为是否合法、虚假宣传的认定标准如何把握，是行政诉讼中的核心争议问题。

近期，某中级人民法院审结一起典型的购房者诉市监局不履行查处法定职责案，二审改判确认市监局答复函程序违法，同时认定实体处理并无不当。本案不仅厘清了行政机关履行查处职责的程序要求与实体审查标准，也为律师办理此类行政与民事交叉纠纷提供了重要的司法裁判思路。

一、案件背景

购房者甲、乙于2017年与某置业公司签订《商品房买卖合同》，购置某半山花园项目商铺，合同约定2021年10月30日前交付。案涉商铺销售时由置业公司装修作为售楼中心使用，且置业公司通过公众号等渠道宣传商铺旁有喷泉广场、三条通行道路等配套设施，成为购房者购房的重要考量因素。

商铺交付后，购房者发现喷泉池被填埋、宣传道路未交付，经调查得知喷泉广场地块实为农用地。购房者认为，置业公司明知地块性质仍违法建造配套并进行宣传，售房后拆除设施的行为构成虚假宣传，遂开始维权：

• 2022年1月起，购房者以他人名义向当地12345平台投诉，市监局调查后回复，认为置业公司已在宣传材料、沙盘中标注规划红线，红线外配套仅作参考，虚假宣传主张缺乏依据；

• 购房者后续向消协投诉、向当地政府邮寄《法律建议函》，相关材料转办至市监局后，市监局经核查作出的复函结论与此前一致；

• 2023年3月，购房者直接向市监局邮寄《行政查处申请书》并提交卫星云图、建设用地材料等证据，要求查处置业公司虚假宣传、违法返租行为；

• 2023年6月，市监局作出两份答复函，仍认定现有证据无法证明置业公司存在虚假宣传及违法返租情形。

购房者不服该答复函，向法院提起行政诉讼，诉请撤销答复函、责令市监局限期补正，一审法院驳回其诉讼请求。购房者上诉后，二审法院作出改判，确认市监局答复函程序违法，驳回购房者其他诉讼请求。

二、法院审理

（一）一审法院的核心裁判观点

一审法院认定，市监局对辖区内虚假宣传查处具有法定职责，且已就购房者的申请开展全面调查核实：

• 违法返租方面：购房合同无返租约定，购房者购房时明知商铺为售楼中心仍签约，应视为默认租赁事实，该主张无事实依据；

• 虚假宣传方面：案涉喷泉、道路均在规划红线外，置业公司已在宣传图册、沙盘中明确提示红线外配套仅作参考，且红线外市政配套非开发商可承诺范畴，现有证据不足以证明虚假宣传；

• 程序方面：市监局未在法定期限内完成核查立案相关程序，属于工作瑕疵，但未影响实体处理，故驳回购房者诉请。

（二）购房者的上诉理由

购房者认为一审判决存在多项法律适用错误，核心点在于：

• 混淆行政诉讼与民事诉讼举证责任，将市监局应承担的履职举证责任错误分配给购房者；

• 遗漏审查答复函的实体合法性，违反行政诉讼全面审查原则；

• 认定市监局程序瑕疵却未判决确认违法或撤销，属于适用行政诉讼法错误。

（三）二审法院的改判要点

二审法院经全面审查，对案件作出实体认定维持、程序认定改判的裁判结论，核心观点如下：

1. 实体处理：市监局的认定具有事实与法律依据，并无不当

虚假宣传的认定需满足“经营者作出与实际不符的虚假信息、导致消费者误解”的构成要件。本案中，置业公司在沙盘、规划图中明确标注建筑红线，并标注规划红线范围以外仅做示意参考；宣传图册亦明确具体细节以政府有关部门的最终批准结果为准，规划用地外的市政道路及其他市政配套设施均按当地政府规划部门现行规划绘制，非出卖人之承诺。现有证据无法证明置业公司存在虚假宣传的主观故意与客观行为。违法返租方面，因购房合同无相关约定，且购房者对商铺作为售楼中心使用的事实明知且认可，故该主张无事实根据。

2. 程序处理：市监局未履行法定告知程序，构成程序轻微违法，应确认违法但不撤销

购房者要求查处虚假宣传的申请，实质属于消费者投诉范畴。根据《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第十四条，市场监管部门应自收到投诉之日起七个工作日内作出受理或不予受理的决定并告知投诉人。本案中，市监局以事项属于重复处理为由，未履行上述法定程序，构成程序违法；但因其实体处理结论正确，该程序违法未对购房者权利产生实际影响，依据《行政诉讼法》第七十四条第一款第二项，应确认行政行为违法但不撤销。一审法院将该程序违法认定为“工作瑕疵”，属于法律适用错误，依法应予纠正。

3. 诉请处理：购房者要求补正的诉请无现实必要性，予以驳回

因市监局仅存在程序轻微违法，实体查处结论并无不当，购房者要求责令市监局限期补正的诉请，既无事实基础，也无实质法律意义，故二审法院驳回该诉请。

最终，二审法院判决撤销一审判决、确认市监局答复函违法、驳回购房者其他上诉请求，二审案件受理费由市监局承担。

三、案件启示

本案是典型的商品房买卖虚假宣传与行政机关履职审查的交叉纠纷，结合本案裁判思路，对其中三大核心法律问题解析如下：

（一）行政诉讼中，市监局履行虚假宣传查处职责的举证责任如何分配？

行政诉讼的核心审查对象是行政行为的合法性，根据《行政诉讼法》第三十四条，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。

具体到虚假宣传查处案件中，市监局作为被告，需举证证明其已履行全面、客观、公正的调查义务：包括是否调取了置业公司的宣传资料、销售记录，是否核查了规划红线文件，是否向双方当事人调查核实情况，是否收集了充分的证据材料等。

本案中，市监局已举证证明其多次调查、调取了置业公司的宣传图册、沙盘资料、规划文件，核查了购房合同，故二审法院认定其已完成法定调查义务，实体认定并无不当。从二审裁判结果来看，法院并未将举证责任分配作为改判依据，而是聚焦于程序违法问题。

（二）商品房销售中，红线外配套设施宣传构成虚假宣传的认定标准？

结合《广告法》《反不正当竞争法》及司法裁判规则，红线外配套设施宣传构成虚假宣传，需同时满足以下要件：

• 经营者作出了确定性承诺，而非模糊性提示：若开发商仅对红线外配套进行展示，且以显著方式提示“红线外设施仅作参考”“非出卖人承诺”“以政府规划为准”，则一般不认定为虚假宣传；若开发商以书面、口头等方式作出“红线外XX配套必建”“交房即投入使用”等确定性承诺，则可能构成虚假宣传；

• 宣传内容与实际情况存在实质性不符：即开发商承诺的红线外配套未建设、未交付，或地块性质根本无法建设该配套，且开发商对此具有主观明知；

• 该宣传内容对购房者的购房决策产生了实质性影响：即购房者因信赖该宣传内容而签订购房合同，该配套是购房的重要考量因素。

本案中，置业公司已作出明确的模糊性提示，且无证据证明其作出过确定性承诺，故不符合虚假宣传的构成要件。

（三）市场监管部门处理重复投诉的，是否可免除法定程序义务？

本案二审裁判体现的司法观点认为，即便属于重复投诉，行政机关仍应履行法定告知程序，不能以“已调查过”为由简化或免除程序义务。

根据《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》，即使是消费者就同一问题重复投诉，市场监管部门仍需按照法定程序处理：若此前已作处理且结论明确，可作出不予受理决定并书面告知消费者，说明不予受理的理由及依据；若此前的处理未穷尽调查，或消费者提交了新的证据，则需重新受理并开展调查。

本案中，购房者在提交《行政查处申请书》时，补充了卫星云图、建设用地材料等新证据，市监局既未作出受理或不予受理决定，也未书面告知购房者，违反了法定程序。这一裁判思路明确了行政机关的程序义务具有强制性，即使是重复处理事项，也需遵守法定的告知程序。

结语

本案的终审判决，既体现了司法对行政机关履职的程序正义要求——即使实体处理正确，违反法定程序仍需被确认违法，也明确了商品房虚假宣传及行政查处的实体审查标准，为类似案件的司法裁判与律师实务办理提供了清晰的指引。

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