一、评估报告公示：企业征收补偿的法律核心要点

评估报告在国有土地上房屋征收中具有决定性作用，其评估结果直接关系企业最终获得的补偿金额。根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房屋征收部门需将分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期满后需向被征收人转交正式分户评估报告。

一份合法有效的评估报告需满足以下要件：由依法设立的评估机构出具，委托方与评估机构签订书面委托合同，评估机构完成实地勘察并采用市场比较法等科学方法，且至少有 2 名注册房地产估价师签字并加盖评估机构公章。若缺失上述任一要件，尤其是未履行公示程序或无公章签字的评估报告，将被认定为无效文件，不得作为征收补偿决定的依据。

二、未公示评估报告的法律定性与应对策略

当企业发现征收现场未公示评估报告，或仅收到无公章、无签字的 “评估文件” 时，已构成程序违法。此时企业应采取以下措施：

•启动证据保全：对征收现场公告栏进行摄像取证，留存未公示评估报告的证据；保存收到的非正式评估文件，并记录征收工作人员的口头说明。

•书面申请合法报告：向区房屋征收部门递交书面函件，要求依法公示并送达完整评估报告，明确说明 “未收到合法评估报告将导致无法行使复核评估权”，为后续法律程序奠定基础。

需注意，北京各区政府对征收补偿决定的作出有时限要求，通常需在征收补偿方案签约期满后 6 个月内作出，而评估报告的合法送达是该期限的起算前提。

三、行政复核与鉴定的全流程操作指南

企业收到正式评估报告后，需严格遵循法定时限启动救济程序：

1.申请复核评估（10 日法定期间）

自收到评估报告之日起 10 日内，向原评估机构提交书面复核申请，详细说明异议内容及依据，评估机构应在收到申请后 10 日内完成复核。

2.申请专家委员会鉴定（二次救济）

对复核结果仍有异议的，需在收到复核结果 10 日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定，专家委员会应在 10 日内出具书面鉴定意见。

案例参考：北京某科技园区企业在收到评估报告第 9 日提交复核申请，成功推翻初始评估结果，补偿金额提升 37%。

3.申请行政复议（终局性救济）

对鉴定结果仍不服的，可在知道具体行政行为之日起 60 日内申请行政复议：

◦复议机关：向作出征收决定的市、区级人民政府的上级人民政府提出；

◦申请材料：行政复议申请书、评估报告及复核鉴定文件、权属证明等。

四、北京城市副中心征收项目的特殊规定适用

在副中心建设等重大项目中，企业需注意地方性政策要点：

•补偿决定报请材料：区房屋征收部门报请补偿决定时，必须包含 “分户评估报告及送达凭证”，若企业未签收，需提供留置送达或公告送达的证明材料。

•电子送达的合法性：北京市认可电子送达方式，但需确保企业实际接收，否则不得作为复议期限起算的依据。

•强制执行程序：区政府作出补偿决定后，原则上应在 1 个月内申请法院强制执行，法院裁定准予执行后，需在 6 个月内完成执行。

若企业遭遇评估报告完全缺失的情况，可直接以程序违法为由提起行政复议，无需等待 10 日期限届满，此时复议焦点将围绕程序合法性展开，可迫使征收方重启评估程序。

五、证据组织与技术抗辩的实操要点

企业可从以下维度质疑评估报告合法性：

•评估方法缺陷：未以市场比较法为主要评估方法、未实地查勘室内装修及设备价值、评估时点未按征收决定公告日确定等。

•程序违法证据：评估机构未经协商选定、未履行实地勘察程序、评估报告缺少评估师签字或机构公章等。

•市场数据比对：收集周边同类房地产交易实例或工业厂房租赁价格，委托第三方评估机构出具补充报告作为佐证。

结语：时效与行动并重的权利救济

当评估报告未依法公示或仅以口头承诺存在时，企业的补偿权益已面临风险。从发现程序瑕疵或收到报告之日起，10 日的复核申请期限即开始倒计时。在北京城市副中心的征收实践中，每一起企业维权案例都在推动征收程序的法治化进程 —— 行政复核不仅是争取合理补偿的技术手段，更是企业维护产权的重要途径。

权利的实现依赖于企业在法定期限内的果断行动、对证据的严谨把控及专业的法律主张。唯有推动评估报告从 “暗箱操作” 走向阳光公示，企业的补偿公平才能真正落地。